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吊车密布的金融城和专供长租的温布利

来源:www.hnsldc.com 发布时间:2018年08月23日

河南随车吊厂家电话|吊车密布的金融城和专供长租的温布利

来过伦敦的朋友一定有这样的感觉,吊车随处可见,好像整座城市都在大兴土木。

有人说现在的伦敦已经成了一个超大工地,确实,站在伦敦桥上望出去,无论哪个方向,都有兴建摩天大楼的超高起重机,和正在动工的项目。

列数据前,我们先通过几张图来直观地感受下。

吊车密布的伦敦金融城

建设中的金丝雀码头金融城2.0

高端公寓集中的北格林威治和九榆树

温布利的长租公寓基地


CoStar最新(2018年8月14日)发布的数据显示,伦敦市中心将有接近600万平方英尺的写字楼在今年完工,是2003年以来数据表现最好的一年。

伦敦每年写字楼完工面积

高楼方面,截至2017年底,伦敦正在申请规划和建造的摩天大楼总数在历史上第一次超过了500座,达到510座,其中115座摩天大楼处于施工中,相比去年增加了26%。

图为510座摩天大楼分别处于哪个阶段,其中267座已经拿到规划许可

图为过去50年,伦敦高楼(包括住宅和写字楼)完工数量,可以看到今后几年将密集完工

具体来说,未来伦敦大部分高楼会集中于东伦敦和泰晤士河南岸沿线,从规划的高楼数量上看,东伦敦的Tower Hamlets、Greenwich、南伦敦的Southwark分列一二三位。

伦敦各个区域未来完工高楼数量对比,Tower Hamlets排名第一

这个图看的更直观,大部分高楼集中于东伦敦和泰晤士河南岸沿线

未来几年,随着一座座摩天大楼陆续完工,伦敦的天际线也会发生巨大变化。

现在的伦敦金融城

未来的伦敦金融城(新建高楼均为写字楼)

未来的伦敦金融城

未来的金丝雀码头金融城(新建高楼主要是二期写字楼和CEO盘)

北格林威治上密密麻麻的高端公寓

未来南岸也将迎来大量高端公寓完工


伦敦未来天际线

可以看出,未来伦敦将会有大量的高楼完工,其中有公寓,也有写字楼,分布于伦敦各个不同的区,研究这些数据对于该如何投资现在的伦敦有很强的指导意义。

因为篇幅有限,这篇主要会以老金融城和温布利为例,分析伦敦高楼背后的投资信号。

1. 吊车密布的金融城

伦敦老金融城内,除了大家耳熟能详的小黄瓜、对讲机、奶酪刨子等地标,未来还将诞生许多极具设计感的新地标,以下是将于今年下半年完工的写字楼项目:

1)100 Bishopsgate

加拿大地产公司Brookfield开发的100 Bishopsgate大楼位于金融城核心,高172米,共40层,占地86.8万平方英尺,全部采用玻璃幕墙,并用不锈钢板点支撑设计。

2)高盛欧洲总部

图为高盛伦敦新总部大楼,同时也是高盛欧洲总部所在地,由KPF建筑事务所设计,总面积为11.4万平方米,可以容纳9600名高盛员工。

3)The Scalpel

The Scalpel靠着小黄瓜,是一座即将完工的写字楼,建成后将成为保险公司WR Berkley的欧洲总部。

4)‘火腿罐头’ - 70 St Mary Axe

70 St Mary Axe外形酷似火腿罐头,总共21层,建筑面积为4.1万平方米。

金融城的高楼几乎全是写字楼,Costar数据显示,今年完工的写字楼大部分已完全租出,反映出伦敦对写字楼的旺盛需求。

写字楼的需求其实反映的是一个城市的经济活力,毕竟要有人要为大楼支付租金,并在楼里办公、进行经营活动。

过去,大部分在金融城的租客是银行、保险等机构,但受到脱欧不确定性影响,金融城大楼的租客群体在这两年发生了很大变化,以Wework为代表的二房东在这两年租下了大量金融城写字楼,然后转租给科技、传媒等初创公司,体现出发生在金融城的产业变迁。

华尔街日报此前提出过一个新指标:“吊车指数”,来体现各大城市新建高层建筑的活跃程度,伦敦金融城的天际线里布满吊车,其实也反映出伦敦旺盛的经济活力。

伦敦金融城的高楼越建越多

未来伦敦高楼排名

另外值得一提的是,就像我在《雄安新区的英国样本:半个世纪后,伦敦加速回归市中心》中写的那样,伦敦政府在最近20年意识到自己作为第三产业占GDP超过90%的大城市,需要充分发挥在新兴产业(金融、科技、创意产业等)的人才集聚优势,因此选择回归发展伦敦市中心,并鼓励核心区加密竖向紧凑发展。

对于投资者而言,未来陆续完工的写字楼将会大大增加在金融城工作的人口,而且在写字楼增加的同时,金融城的住宅供应并没有相应增加,因此金融城及其周边的住宅未来很可能会出现供不应求的情况,可以考虑提前买入布局。

2. 长租基地:温布利

和写字楼相对,伦敦新建住宅高楼主要是高端公寓和长租公寓。

伦敦高端公寓密集的区域(包括九榆树、金丝雀等),我之前都写过,这边不再展开。目前伦敦住宅发展的重心其实已经转变为长租公寓,又称建后出租(Build-to-rent),广义上包括学生公寓、廉租房、服务式酒店等。

伦敦市长今年五月的时候宣布了一项新计划,表示将拨款16.7亿英镑,在未来四年新建1万套廉租房,这项计划进一步推高了伦敦的新开工量。

BBC:萨迪克市长要在伦敦建1万套廉租房

说到伦敦的长租公寓,必须要提温布利,作为伦敦市内除了金融城之外的另一大工地,温布利可以被称为伦敦的长租公寓基地。

温布利现状,区内有著名的温布利大球场

温布利长租公寓开发项目由英国开发商Quintain操盘,作为温布利地区最大的地主,Quintain于2017年2月宣布在温布利球场附近开发7600套公寓,其中5000套只租不售。

温布利长租公寓项目占地85英亩,总开发价值高达30亿英镑,Quintain已经投入了9亿英镑,英国政府也会投资6500万英镑,全部公寓预计于2025-2026年建成,未来会有至少1.5万人入住这个项目,是全英国规模最大、最具代表性的长租公寓项目。

温布利未来效果图

温布利在过去是伦敦最穷的几个地方之一,如今凭借伦敦政府对长租公寓的重视,找到了自己的新定位。

温布利长租公寓室内实景图

温布利的长租公寓有部分已经完工,上边的实景图看出,伦敦的长租公寓做的很新,而且配套齐全。

未来温布利32%的长租公寓会被设定为保障房,40%的保障房会按照租金市场价打折出租(最高租金不高于市场价的65-80%),28%的保障房则会以更低的价格出租(即所谓的廉租房),剩余的33%做成共有产权房(Shared Ownership)出售。

对机构投资者而言,其实可以多看看伦敦长租公寓的投资机会,长租公寓相当于机构自己做房东,不仅顺应了英国年轻“租房一代”的崛起,而且能够对抗经济周期,退出灵活,收益率理想,加之政府支持,是求稳的投资机构在写字楼之外的另一大理想收购标的。

对于个人投资者而言,我在《英国长租公寓爆发,个人房东如何应对?》文章中也写过,个人投资者考虑的应该和机构投资者相反:需要注意避开在长租公寓密集区投资买房,毕竟结合上边的实景图和租金折扣力度考虑,如果个人房东正好在附近有类似的房子出租,租客毫无疑问会选择长租公寓,选择和机构房东直接竞争无异于螳臂当车。


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